租房管理 Rental

面向个人房东、小型公寓运营者与工厂宿舍管理员的租房管理系统：房源与租户、月度抄表账单、收款流水与统计分析、缴费提醒、合同存档一应俱全；新版支持租客登录自己的门户查看账单与合同、房东入驻审核与介绍费、免登录房源登记、房源详情与房间物品台账，并补齐备份上传恢复、定时导出存档与升级前快照等数据安全能力，数据按「个人台账 + 共同台账」隔离，既能各管各的，也能邀请家人或同事按模块分工协作

v0.7.1

界面预览

功能特性

🏠

房源管理

按小区、楼栋、单元、楼层、房号结构化录入，不同小区允许使用相同房号；可设默认租金、卫生费、管理费、水电气单价与抄表底数，还可记录房东姓名与联系电话，房源能连同全部数据移动到别的共同台账

🗂️

房源详情与物品台账

每间房一处看全房间照片、租金与各项费用、抄表底数和入住人身份资料，同住成员与历史租客也在里面；房间物品清单记录冰箱、洗衣机、钥匙等，可标「房东提供」或「租客自带」并拍照留档，退租时照单核对

👥

租户管理

入住与退租登记，宿舍场景支持同一房间登记多名租户；租约到期时间按剩余天数着色提醒，快到期一眼看到；押金并入首张账单一次收取，还可上传租房协议、车牌、身份证等资料附件，押金单也能拍照留档

👨‍👩‍👧

住户成员

一间房住多人时不必再建多个租户：租户名下可登记配偶、子女、父母等成员，只留身份信息、完全不参与计费；退租时成员自动标记搬离并保留历史记录

🔑

租客登录门户

租客自己注册账号，房东在租户管理里关联即审核通过；租客用手机登录独立门户，只读查看自己的资料、账单明细、缴费记录与合同，可申请修改资料，经房东审批后才生效

🏢

房东入驻与介绍费

角色分为系统管理员 / 房东 / 租户：房东注册时填写入驻资料，管理员审核通过后开通独立台账；房源可挂介绍费（固定金额或按月租金百分比），平台只做标注、不经手资金

📝

免登录房源登记

一个台账一个登记链接（可打印成二维码），村委或中介发给村民，不用注册登录就能登记房源、上传照片，提交后进入待审队列，房东核对后一键转入台账；租客自助登记身份证与照片归档也照旧可用

🏷️

标签与筛选

房源与租户可自由打标签（精装、优质、长租…），列表支持按标签、小区、楼栋、房源与账期区间组合筛选

📊

月度抄表账单

一键生成当月账单，本月用量自动衔接上一期读数（无历史则取房间底数）；水、电、气费用按用量 × 单价自动计算；抄表时能给水表、电表、燃气表拍照留档，账单详情里直接看本期表盘照片，对账有现场凭证

📅

缴费周期与结转

缴费周期支持月付、季付、半年付、年付：水电照常每月抄，租金在到期月一次收取；可在台账设置里开启少交多交结转，本月差额自动转到下月应缴，历史账单不受影响

🧩

自定义收费项目

除租金、水、电、燃气、卫生、管理六项内置费用外，可自建宽带费、停车费等收费项目；每项可设固定金额、缴费周期、生效月份（如取暖费只在供暖季收）与单据显示开关，可随时停用

✅

租户按项目计费

登记租户时逐项勾选参与结算的收费项目（如不收卫生费、燃气），被排除的项目在账单与单据中计 0；租户档案另含身份证号，水费按吨或包月、缴费周期与缴费日都按租户单独设置

💰

收款与欠缴

支持按收费项目勾选收款、多次收款累加，每次收款生成一条收款流水；是否欠缴与欠缴金额自动判定，列表中以欠缴徽标醒目标注，催收不漏人

📈

统计分析

汇总卡 + 收入趋势柱状图 + 项目构成占比，一眼看清每月应收与实收、收入由哪些收费项目构成，手机端自适应

📉

空置分析

实时空置清单、按月空置趋势、按房源排行与空置损失估算一屏看全，历史空置按入住 / 退租日期重建并标注估算口径，空置几个月、少收多少钱一眼看清

🔔

缴费提醒与推送

按租户设缴费日与提前提醒天数，总览卡片与导航角标汇总临期与逾期；每天 8 点可经钉钉群机器人 / 邮箱 / 短信 / QQ 机器人推送当日汇总

📄

合同存档与抄表台账

每个租户可上传多份合同（拍照 / 扫描件 / PDF，≤20MB）并在线预览；每房每月的水电气读数独立成台账，自动算出上期差值用量，表盘照片与押金单照片一并留档

🧾

收费单据打印

单据编号、出租方抬头、费用明细与合计一应俱全，浏览器直接打印或另存为 PDF 交给租户

📥

批量导入与资料识别

提供 Excel 中文无乱码的 CSV 模板，房源、账单与租户可导入导出，租户列表按当前筛选一键导出；租客资料整段粘贴即可本地识别成租户草稿，外网不通也能批量建档

📱

移动端专属布局

底部导航栏、账单/房源/租户卡片式列表、弹窗自适应窄屏；桌面端保留全字段表格，两端都好用

🧮

金额计算精度

用量与费用统一走 money 规则，分位四舍五入、比较带半分容差；单价优先取账单行内价，其次房间覆盖价，最后全局默认价

🔐

台账与权限

注册即拥有只有自己能看的「个人台账」；房东可自建共同台账邀请他人，按人按模块勾选查看 / 操作 / 完全权限；角色分为系统管理员 / 房东 / 租户，租户账号对业务接口默认拒绝、管理后台不可达，支持飞牛 fnOS NAS 账号登录

🛡️

数据安全

备份支持从本机上传 .db 文件后恢复，换机迁移不用进服务器；定时导出存档可随时下载留存，每次版本升级启动前自动留一份快照，升级出问题可回滚

🌗

明暗双主题

浅色与深色主题自适应，白天夜间查看账单都清晰

📦

三种部署形态

飞牛 fnOS 应用包一键安装、Docker 镜像部署、裸二进制解压即用，数据都在自己的设备上

技术架构

后端技术栈

Go - 高性能编译型语言
Gin - 轻量级 HTTP 框架
GORM - ORM 框架
SQLite (WAL) - 单文件数据库

前端技术栈

Vue 3 - 现代前端框架
TypeScript - 类型安全
Vite - 构建工具
Pinia - 状态管理
Tailwind CSS - 原子化样式

部署方式

飞牛 NAS（fnOS）FPK 包（x86 / ARM）
Docker 多平台镜像
二进制解压即用

租房管理基于 smallgo 应用框架实例化，与家族应用（bill、reminders、worklog）同构，框架层文件保持同步，业务代码集中在 server/rental/ 与 web/src/views|api。

快速开始

飞牛 NAS 安装

下载对应架构的 techfunway-rental 安装包（.fpk，支持 amd64 / arm64）：GitHub Releases / Gitee 发行版
打开飞牛 NAS 桌面 → 应用中心
点击右上角 手动安装，选择下载的 .fpk 文件
在安装向导中设置应用端口（默认 8910），点击完成
安装完成后打开应用，首次没有用户时直接创建管理员账号；已有用户可登录并绑定飞牛 NAS 账号

Docker 运行

docker run -d \
  --name techfunway-rental \
  -p 8910:8910 \
  -v rental-data:/app/data \
  -e TZ=Asia/Shanghai \
  --restart unless-stopped \
  techfunways/rental:latest

docker-compose.yaml（钉版本，推荐生产使用）

services:
  rental:
    image: techfunways/rental:v0.7.1
    container_name: techfunway-rental
    restart: unless-stopped
    ports:
      - "8910:8910"
    volumes:
      - rental-data:/app/data
    environment:
      - TZ=Asia/Shanghai

volumes:
  rental-data:

数据库、上传文件与运行日志都存放在数据卷 rental-data（容器内 /app/data），重建或升级容器不会丢失数据。

二进制直接运行

解压对应平台的发布压缩包（内含可执行文件与前端资源）后：

# Linux / macOS
./rental -data-dir ./data -web-dir ./static/dist -port 8910

启动后浏览器访问 http://localhost:8910，首次注册的账号自动成为管理员。业务数据存储于 data/db/rental.db（SQLite，WAL 模式）。

💡 提示：账单金额规则为「用量 = max(0, 本月读数 − 上月读数)，费用 = 用量 × 单价（分位四舍五入）」，本月应付合计 = 参与计费的各项费用之和（租户勾选排除的项目计 0）。删除房源前需先清理其名下账单，账单删除需二次确认，避免误删历史数据。

更新日志

v0.7.1 2026-10-20 · 预览版

续租：租约到期一键续租，提供 1 个月 / 3 个月 / 半年 / 一年快捷时长，也可直接选新的到期日或自定义月数；到期日按「基准日 + 时长 − 1 天」自动算，过期的租约从今天起算，月底溢出按下个月最后一天；续租时可顺手调整月租金（改的是房源默认月租，已开账单不变），每次续租留记录可回查
合同打印：租户「合同」弹窗里新增打印入口，可选内置模板合同（房屋租赁合同 / 续租协议，自动带入双方、房屋坐落与面积、租金、缴费周期、押金、租期，续过租默认出续租协议），也可把上传的拍照件、扫描件按图片逐页打印，PDF 交给浏览器分页
房源定位地址与建筑面积：房源可选填外部定位地址（如「幸福路 88 号 3 单元」）与建筑面积，详情与合同、物品清单都会用上；CSV 导入模板与导出同步两列，旧表头仍可导入
物品清单打印：房源详情 → 房间物品 → 打印清单，输出 A4 表格（序号、名称、数量、状况、房东提供 / 租客自带、备注），自动补空行到 12 行便于手写加项，底部给出合计与双方签字栏、押金扣除说明，交房退房各打一份
收费项目周期放开到半年付 / 年付：原来新增收费项目只能选月付、季付，现在与全局周期一致，取暖费等按季按年收的项目可直接设半年或一年
「管理费」统一标注「管理费／物业费」：房源表单、账单表头与编辑表单、房源详情一律标明，不用再猜物业费填在哪

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🐳 docker pull techfunways/rental:v0.7.1（amd64 + arm64 多平台镜像）

v0.7.0 2026-10-19

租客登录与只读门户：注册时可选「我是房东 / 我是租客」，房东在租户管理里关联账号后，租客用手机登录自己的门户，只读查看个人资料、月度账单与费用明细、缴费记录和租赁合同，可在线预览与下载
租户资料变更申请：租客可申请修改手机号、身份证号、住址、紧急联系人与证件照，房东在「资料变更申请」里逐项对照审批，通过后才覆盖正式资料，也可驳回或由租客撤回
房东入驻与介绍费：角色口径统一为系统管理员 / 房东 / 租户；房东注册需填写入驻资料并经管理员审核开通，房源可挂介绍费（固定金额或按月租金百分比），平台只做标注、不经手资金
免登录房源登记：一个台账一个登记链接（可打印成二维码），村委或中介发给村民，不用注册登录就能登记房源并上传照片，提交后进入待审队列，房东核对后一键转入台账
房源详情与物品台账：一处看全房间照片、租金与各项费用、抄表底数、入住人资料与同住成员；物品清单标明「房东提供 / 租客自带」并可拍照，退租时照单核对
住户成员：一间房住多人时，租户名下可登记配偶、子女、父母等成员，只登记身份信息、不参与计费；退租时自动标记搬离并保留历史记录
抄表与押金单照片：水表、电表、燃气表可拍照留档，账单详情里直接看本期表盘照片；押金也能拍押金单保存，退租结算对账有依据
房租半年付 / 年付：缴费周期扩展为月付、季付、半年付、年付，水电照常每月抄，租金在到期月一次收取，抄表开票时可直接改本期租金与备注
空置分析：实时空置清单、按月空置趋势、按房源排行与空置损失估算，空置几个月、少收多少钱一眼看清
少交多交结转：本月少交或多交自动结转到下月应缴，在台账设置里按台账开启，开启只影响之后新生成的账单，历史账单不受影响
数据安全闭环：备份支持从本机上传备份文件后恢复；定时导出存档可下载留存；每次版本升级启动前自动留一份快照，升级出问题可回滚
一键更新修复：一键更新按部署形态选择安装包，修复飞牛安装形态下更新后页面空白的问题

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🐳 docker pull techfunways/rental:v0.7.0（amd64 + arm64 多平台镜像）

v0.6.0 2026-10-11

个人台账 + 共同台账：每个账号注册后自动拥有只有自己能看的「我的台账」；任何用户都可以自建「共同台账」邀请家人或同事加入，按人按模块勾选查看 / 操作 / 完全权限。超级管理员在业务数据上没有特权，要看某个台账的数据必须先被邀请进去
租客自助登记：在房源管理里为某间房生成登记链接发给租客，TA 在手机上打开公开页拍照上传身份证（可选 AI 自动识别姓名、证件号、住址）、填写手机号提交；房东在「入住申请」里核对后一键「转入登记」，身份证照片自动存入该租户的资料附件，拒绝则删除照片
租户资料附件：租房协议、汽车车牌、租客照片、身份证等一次可传多张图片或 PDF，支持用途备注、应用内预览、下载与删除；删除租户时连带清理
新租户首张账单并入押金：押金与租金在入住首张账单里一起收取，只收一次、退租时结算退还，也可手动修改或清零
房源与租户标签：自由打标，列表可搜索标签，并可按标签 / 小区 / 楼栋筛选；房源新增「小区住宅 / 自建房」两种填写方式
注册手机号与注册审核：新注册账号为「待审核」，可登录但看不到业务数据；注册手机号是否收集、是否必填由管理员配置
一键更新与「版本与更新」入口：管理员在顶栏版本号或系统设置里手动检查新版本，可一键下载、校验、替换并原地重启；同时提供 x86 / ARM 安装包直链与 Gitee / GitHub 发行版入口
问题修复：修复编辑账单只改读数会抹掉已收金额、抄表串房、房间或账单超过 100 条时的截断、CSV 导入乱码（GBK）、账单导出只导一个月、打印明细与合计不符；修复手机端台账切换弹窗被裁、单据明细缺读数与单价、押金改成 0 后无法回填、入住申请红点不显示；修复飞牛包上租客登记链接打不开、一键更新一直超时
体验优化：手机端顶栏两行布局、间距与行高按屏宽自适应、弹窗一屏展示、登录注册页收紧；筛选下拉候选改为取自全部数据

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🐳 docker pull techfunways/rental:v0.6.0（amd64 + arm64 多平台镜像）

v0.4.0 2026-10-02

数据全员共享：房源、租户、合同、抄表、账单、收费项目与统计改为所有账号共用一本台账（此前按登录账号各管各的），每条数据记录「录入人」；升级时自动合并各账号的重复数据，收款流水并入保留的账单，不会丢钱
员工分级授权：管理员在「用户管理」里给每个非管理员账号授予业务权限——无（默认，看不到业务数据）/ 只读（查看与导出）/ 录入（登记房源租户、上传合同、抄表、开票、收款）/ 完全（删除与导入）；页面按钮按权限自动隐藏，服务端同样校验。房东建好台账后给员工开账号授权，即可分工录入
租房设置升级为全店共享：水/电/燃气单价、水费计费方式、缴费周期、缴费日、提醒天数与单据抬头等 11 项设置改由管理员在「系统配置 → 租房设置」统一维护、全员生效，原配置升级时自动迁移
缴费提醒按共享台账计算：提醒覆盖全部房源，只发给有业务权限且绑定了渠道的账号；删除员工账号不再影响共享数据
飞牛登录修复：修复网关域账号密码登录后刷新掉线、账密登录被「此飞牛 NAS 账号已绑定其他应用账号」误挡的问题——账密登录与飞牛身份彻底解耦，飞牛账号只在显式点击一键登录并确认后才参与
手机端登录页修复：停用登录页高耗能常驻动效（模糊光斑漂浮、实时毛玻璃、流光边框），打开与输入更跟手；通知服务商（邮箱/短信/QQ）配置收紧为仅管理员

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🐳 docker pull techfunways/rental:v0.4.0（amd64 + arm64 多平台镜像）

v0.3.0 2026-10-01

自定义收费项目：除租金、水、电、燃气、卫生、管理六项外，可自建宽带费、停车费等收费项目（固定金额 + 月付/季付周期，可停用）
按项目周期出账：读数类项目按月收，固定费项目按租户缴费周期到期才收；季付租户的中间月出「月账单」、锚点月出「季账单」，一键出账自动跳过不该收的月份
租户收费项目勾选：登记租户时逐项勾选参与结算的项目（如不收卫生费、燃气），被排除的项目在账单与单据中计 0；租户档案新增身份证号
收款流水与统计分析：每次收款单独记录并按项目分摊，收款弹窗可按项目勾选；新增收款记录页与统计分析页（汇总卡、收入趋势、项目构成）
账单详情：账单可查看逐项费用（计费说明、周期、金额、已收、欠缴）与收款流水分摊明细
账单筛选：账单列表支持按账期区间与「月账单 / 季账单」类型筛选
缴费提醒：总览提醒卡 + 导航角标汇总逾期与临期，每天 8 点可推送钉钉群机器人 / 邮箱 / 短信 / QQ 机器人
合同存档与抄表台账：租户名下可上传多份合同（含 PDF）在线预览，每房每月水电气读数独立成台账
水费支持包月：水费可在「按吨计价」与「包月固定金额」间切换；计费与缴费（周期、缴费日、提醒天数）改到每个租户上单独设置
手机端体验重做：列表条目卡片化留出间距、弹窗改底部滑出面板、应用内日期选择器、筛选区收成一行摘要，滚动与切换更跟手
问题修复：修复抄表录入无法保存读数、弹窗右上角关闭按钮消失、升级后缓存旧界面、月付租户固定费被清零、单据窄屏竖排、手机端侧栏底部超出屏幕
数字全应用统一两位小数并带单位；侧栏导航调整为「先抄表、后账单」

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🐳 docker pull techfunways/rental:v0.3.0（amd64 + arm64 多平台镜像）

v0.2.0 2026-09-23

房源支持小区 / 楼栋 / 单元 / 楼层 / 房号结构化录入，不同小区允许相同房号
租户登记支持租约到期时间，列表按剩余天数着色提醒；账单支持直填读数
备份支持一键恢复，恢复前自动生成安全快照
支持飞牛 NAS 账号一键登录与账号绑定；修复网关登录后刷新掉登录态的问题
默认服务端口统一为 8910；应用图标升级为 3D 玻璃质感

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🐳 docker pull techfunways/rental:latest

端口与仓库信息

默认端口 8910（HTTP，安装向导、-port 参数或 PORT 环境变量均可修改）

容器名 techfunway-rental

数据卷 rental-data → 容器内 /app/data（数据库、上传文件、日志）

Docker 镜像 techfunways/rental（多平台，端口 8910）

fnOS 包名 techfunway-rental（桌面显示名「租房管理」）

源码仓库 TechFunWay/rental（Go + Gin + GORM + SQLite / Vue 3 + TypeScript）

运行数据 data/db/rental.db（SQLite WAL），备份快照位于 data/backups/

上游框架 smallgo，可用 ./scripts/check-sync.sh . 检查框架层漂移

常见问题

如何修改端口？

飞牛 NAS 安装时可在向导中设置端口（默认 8910）。Docker 方式通过 -p 参数映射端口。二进制方式通过 -port 参数指定端口。

账单金额是怎么算出来的？

用量 = max(0, 本月读数 − 上月读数)，费用 = 用量 × 单价（分位四舍五入）。单价优先级为：账单行内单价 > 房间覆盖价 > 偏好设置中的全局默认价。生成新账单时「上月读数」自动取上一期账单的「本月读数」，没有历史则取房间底数。

怎么判断某个租户是否欠缴？

应付合计 − 已收金额 > 0 即判定为欠缴，差额就是欠缴额（带半分容差）。多次收款会累加计入已收金额，列表中的欠缴徽标直接显示欠缴状态。

批量导入数据有什么要求？

在应用内下载 CSV 模板（Excel 中文无乱码），按模板填写后导入。单个文件限制 2MB 且仅支持 .csv；导入会自动创建小区、房间与租户，同一月份的账单会更新而不是重复新增。

数据存在哪里，怎么备份？

全部数据保存在数据目录下的 SQLite 数据库（data/db/rental.db）。备份数据目录即可；Docker 与二进制部署都建议持久化该目录，管理员也可在应用内使用备份管理功能生成一致性快照。